执行中无证房产的处置问题

执行程序中有时会遇到房地产处置的难题，就是无证房产如何拍卖的问题。

无证房产可分为宅基地上合法建造的房屋、各类违章建筑、未初始登记的商品房三类。笔者就这三类分别说明如下：

壹

宅基地上合法建造的房屋

宅基地一般是取得宅基地使用证的，但是地上建造的房屋，无论是否经过审批，均无产证，属于原始取得。

那么经过合法审批建造的房屋，是否可以拍卖处置。答案是肯定的。这一点实际上司法实践已经很多，普通民众也已知晓。

但是参拍人的要求有限制，必须是同一经济组织成员且名下无其他宅基地。比如目前淘宝司法拍卖平台在公示的：宝应县夏集镇振兴路菜场北侧2幢110室宅基地上建筑物。

处置法院明确：该拍卖标的系农村宅基地上的建筑物（具体内容详见评估报告）。买受人仅限同一集体经济组织成员且符合一户一宅基地政策要求，有意向者需在报名前将相关证明提交至法院。

贰

各类违章建筑

这里违章建筑其实包含宅基地上未经审批建造的房屋、国有土地上违章建造的房屋以及在租赁的集体土地上建造的厂房及厂区内的办公楼、宿舍、仓库等。

该等房产当然也属于无证房产，是否可以拍卖呢？

这个问题存在较大争议。但是最高院也仍然给出了法律依据，虽然并未逐一明确。

最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知指出：各级人民法院在执行程序中，既要依法履行强制执行职责，又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力；既要保证执行工作的顺利开展，也要防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。

该通知第二条、第三条规定：

二、执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。

三、执行法院向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，房屋登记机构认为不具备初始登记条件并作出书面说明的，执行法院应在30日内依照法律和有关规定，参照行政规章，对其说明理由进行审查。理由成立的，撤销或变更《协助执行通知书》并书面通知房屋登记机构；理由不成立的，书面通知房屋登记机构限期按《协助执行通知书》办理。

江苏高院《关于执行疑难问题的解答及补充解答》对这个问题说明如下：

17、对无证房产如何执行？答：被执行人对无证房产虽不享有所有权，但是在执行过程中可通过执行措施限制其占有、使用、收益和处分，从而敦促其履行法定义务。根据案件具体情况，可采取以下几种执行措施：  （一）执行无证房产产生的收益。  （二）进行实地查封。  （三）对于行政机关虽认定为违章建筑，但限期改正后能够转为合法建筑的，可以等该建筑合法化后再行拍卖。  （四）转让无证房产的使用权。
执行过程中既不要代替行政机关认定违章建筑，也不宜作出权属认定，可以称被执行的违章建筑为“无证房产”。
所以可以看出，对于违章建筑，也可以进行相应的处置。
叁

未办理初始登记的商品房

笔者在办理执行案件过程中，发现某开发商有暂不出售房产，该部分房产在不动产登记中心无法查询，仅在开发办公室可以查询。
该部分房产法院因故无法查封，但是是否可以处置，笔者认为毫无疑问可以处置。
相关依据其实和上文一样。除此之外，现行有效的《人民法院办理执行案件规范》第572条【无证房产的执行之二】规定：执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出协助执行通知书；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出协助执行通知书，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照协助执行通知书予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。
第573.【无证房产的执行之三】规定：执行法院向房屋登记机构发出协助执行通知书，房屋登记机构认为不具备初始登记条件并作出书面说明的，执行法院应在三十日内依照法律和有关规定，参照行政规章，对其说明理由进行审查。理由成立的，撤销或变更协助执行通知书并书面通知房屋登记机构；理由不成立的，书面通知房屋登记机构限期按协助执行通知书办理。
所以上述房产，仍然存在处置的可能及相应的法律依据。