法律咨询热线：0371-63434321
根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（以下简称“确定处置参考价的规定”）的规定，人民法院查封、扣押、冻结财产后，对需要拍卖、变卖的财产，应当在三十日内启动确定财产处置参考价程序。而确定财产处置参考价人民法院可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。法院通过委托评估的财产种类包括土地使用权、房产、股权、采矿权、股票、合伙份额、珠宝等，不同类型财产的评估对于评估机构的资质、所采取的评估标准、方法都是不一样的，评估机构在评估程序上或实体上可能会有疏漏或错误，当被拍卖、变卖的财产被错误的高估或低估时，对于当事人、利害关系人最终的财产收益都有重大影响。因此法律赋予当事人、利害关系人对于评估报告可以提出书面异议的权利，以保障当事人、利害关系人的合法权益。
一、评估报告异议的相关规定
《确定处置参考价的规定》第二十二条和第二十三条分别对评估报告程序和实体方面提出异议做了规定。
《确定处置参考价的规定》第二十二条规定，当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。由于实践中以该条提出异议多引用第三项和第四项情形，故通常认为，这是当事人、利害关系人对网络询价报告或评估报告程序方面提出的书面异议。
《确定处置参考价的规定》第二十三条规定，当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。通常认为，这是当事人、利害关系人对评估报告的实体方面提出的异议。
二、如何提出异议并区分不同的评估报告异议
前述法律规定赋予了当事人、利害关系人对于评估报告提出异议的权利。根据相关法律规定及结合笔者本人的实践经验，当事人、利害关系人对评估报告提出异议的原则上应当从程序方面和实体方面分别提交申请书以及相应证据。（1）当事人、利害关系人对评估报告程序方面提出异议的，是要向法院立案窗口提交立案书面申请，法院对书面异议进行审查并作出裁定；当事人、利害关系人对裁定不服的，可以向上一级人民法院申请复议。（2）当事人、利害关系人对评估报告实体方面提出异议的，当事人、利害关系人是将异议申请书及证据提交给执行法官后，法院不对其进行审查，而是将评估报告异议申请书及证据转交给评估机构予以书面说明，当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院再交由相关行业协会组织专业技术评审。
由此，当事人、利害关系人对评估报告提出异议时，先要分清哪些属于程序上的异议，哪些属于实体上的异议，以免走错救济程序导致错过提出异议的期限。(2020)最高法执复122号案中，法院认为当事人针对评估报告提出的异议，根据异议内容的不同在救济程序上也有所区别。该案中异议申请人提出评估价格过低的主张，属于对评估结果等提出的异议，不属于民事诉讼法第二百二十五条规定的对执行行为的异议，故亦不属于本案复议审查的情形。
三、实体性异议中，相关行业专业技术评审规则未出台时的处理
根据《确定处置参考价的规定》及《人民法院委托评估工作规范》的规定，当事人、利害关系人对参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，是由评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交该评估机构所属全国性评估行业协会组织专业技术评审。全国性评估行业协会可以根据实际情况，指定省级评估行业协会进行专业技术评审。省级评估行业协会或者全国性行业协会应当在人民法院指定的期限内出具评审意见。上述司法解释施行后，因相关实施细则尚未出台，目前相关行业协会暂未开展专业技术评审工作，所以对于无法委托相关行业协会进行专业技术评审的，各地法院的裁判标准目前不统一。
（2019）川执监108号案中，异议申请人对于评估机构的回复仍有异议，此时人民法院应交行业协会组织专业技术评审，但由于中国资产评估协会正在起草相关规范性文件，在正式文件出台前不受理法院移送的要求行业协会组织专业技术评审的案件。面对此种客观上不能的情况，法院认为，在异议申请人提出异议后，人民法院本应交该评估机构所属全国性评估行业协会组织专业技术评审，在异议申请人未能得到应有的救济机会前，由异议申请人个人承担不能组织专业技术评审的后果缺乏依据。所以法院支持了异议申请人中止拍卖的理由，并表示争取尽快启动涉案评估报告的有关专业技术评审工作。但最高人民法院（2019）最高法执监401号案中，异议申请人在执行过程中提出了案涉股权评估方法、评估资料采信错误，评估价格过低等问题的异议。对于评估机构的回复仍有异议，异议申请人请求将评估报告移送行业协会进行专业技术评审。但法院认为，虽然四川资产评估协会因在复议裁定作出前未开展此项业务而未对评估报告进行专业评审，但异议申请人在本案异议复议程序中未提供证据证明评估程序严重违法，且嗣后就该股权的网络拍卖出现了流拍的情况，证明经过市场公开检验，该股权的价值低于评估价，从而佐证本案并不存在评估价过低的问题，未损害异议人合法权益，执行法院根据该评估报告进行拍卖并无不当。（2019）苏执复141号案中，法院认为在评估异议相衔接的专业评审机构尚未建立情况下，对评估机构所作专业判断应予尊重。涉案股权的实际价值最终需通过市场得以检验。综上，复议申请人的复议理由不成立。综上所述，在无法委托相关行业协会进行专业技术评审的情况下，目前法院更倾向于财产价值需通过市场得以检验。
四、“房地一体”原则下应整体评估
《民法典》第三百五十六条以及原《物权法》第一百四十七条规定，“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”。因此，法院在处分土地使用权时，应一并处分土地上的建筑物、构筑物及其附属设施，避免土地与地上物分离。同样，法院在处置建筑物、构筑物及其附属设施时，也应将土地使用权一并评估。（2021）粤执复394号案中，广州中院虽然只对涉案的5号房产、6号房产进行处置确定参考价，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规规定，处分建筑物、构筑物时，占用范围内的建设用地使用权一并处分，法院在委托京东大数据等询价平台出具网络询价结果时，也是包含了5号房产和6号房产对应的土地使用权的价值。这种做法符合现行法律法规确定的“房地一体”的原则，也符合执行实务的做法。
五、评估机构的选定方式
当事人无法达成议价、评估的财产不具备定向询价和网络询价条件或法律、行政法规规定必须委托评估的，法院应当采取委托评估方式确定参考价。
根据《确定处置参考价的规定》的规定，采取委托评估方式确定参考价的，人民法院应当通知双方当事人在指定期限内从名单分库中协商确定三家评估机构以及顺序；双方当事人在指定期限内协商不成或者一方当事人下落不明的，采取摇号方式在名单分库或者财产所在地的名单子库中随机确定三家评估机构以及顺序。双方当事人一致要求在同一名单子库中随机确定的，人民法院应当准许。（2021）京执复345号案中，异议人认为执行法院未按法定顺序逐一选取确定参考价方式、选定评估机构时未通知双方协商确定、未按法律规定采取公开方式选取评估机构。而本案因未能与被执行人取得有效联系，法院无法组织双方当事人就案涉房地产进行议价，且案涉房地产属于工业房地产，需由专业人员现场勘验或鉴定，亦不具备定向询价和网络询价的条件，故法院通过全国法院询价评估系统随机摇号委托评估机构对上述标的进行评估，是符合司法解释规定的。
另外，评估机构的选择系采取随机摇号的方式，其选择结果并不取决于双方当事人的意志，当事人是否到场观看对其诉讼权益并无实质影响，故在采取摇号方式确定评估机构时不需要通知当事人到场观看。
六、评估基准日由法院确定
根据《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定》第四条的规定，涉及到评估基准日、拍卖保留价的确定等影响当事人相关权利义务的事项由审判、执行部门决定。所以评估基准日是由法院确定的，而不能由评估机构确定。
但是在实践中，通常情况下都是由评估机构直接确定评估基准日，执行法院对此采取默许的态度。若据此提出异议，则法院认为当评估机构确定基准日后，法院事后书面认可评估机构选定的评估基准日的，并不违反相关规定的。
七、评估人员未现场勘验不影响评估结果
评估机构对被执行人财产评估时，法院会通知各方当事人会同评估人员进行现场勘查，但当事人往往接到通知后会不配合到场致使评估人员无法进入内部勘查，而后当事人又会以评估人员未到现场勘验，估价报告对财产价值描述不准确，从而估价严重失实为由提出异议。
此种情况法院通常不会支持异议人的主张，法院认为虽然评估人员未能进入内部进行实际勘验，但是由于当事人的不配合，而且评估人员对财产情况也会实际的了解和勘验，没有进入财产内部勘验并不影响评估结果。
八、评估报告有效期的计算以及对拍卖的影响
根据《确定处置参考价的规定》第二十七条第一款规定，评估报告的有效期最长不得超过一年。同时结合第三款的规定，人民法院在评估报告一年的有效期内发布一拍公告或者直接进入变卖程序就不违反法律规定的程序。同时，拍卖、变卖时未超过有效期六个月的，也无需重新确定参考价。
（2021）最高法执复39号案中，异议人认为法院采用超出有效期的评估报告确定的参考价，不能正确反映案涉财产的实际价值，会严重损害当事人的利益。本案涉土地使用权的估价报告是于2019年11月4日提交，所以评估报告是2020年11月3日到期。河南高院作出拍卖裁定并于2020年6月4日发布拍卖公告，此时评估报告尚在有效期内。后案涉土地使用权于2021年3月15日进行拍卖，遂最高院认为亦未超过估价报告有效期的六个月。
评估报告的有效期最长不得超过一年，那么起始日期从何时起算。根据《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》的规定，房地产评估报告的有效期自评估报告出具之日起计算，最长不得超过一年。但根据《资产评估执业准则——资产评估报告》的规定，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用资产评估报告。据此，如采矿权、股权、设备等资产评估报告的有效期通常是以评估基准日作为起算时点的。（2020）最高法执监484号案中，法院认为评估机构是对被执行人的商标价值出具《司法鉴定意见书》。该意见书中的一年有效期应是以资产评估鉴定基准日2017年6月16日为起算点，而法院是于2018年8月24日发布一拍拍卖公告，未在评估结果有效期内发布一拍拍卖公告，评估结果的有效期已过，需要依法重新评估确定财产处置参考价。
需要注意，当法院发布的第一次拍卖公告超出评估报告的有效期，但评估机构在有效期届满前已出具《评估报告延期函》，且没有证据证明涉案财产价值在延期内发生了重大变化，法院的评估程序也不属于严重违反司法程序。
另，根据《确定处置参考价的规定》的规定，人民法院收到委托评估报告后，应当在三日内发送给当事人及利害关系人。但如法院未在收到评估报告后三日内向当事人及利害关系人送达评估报告，法院通常会认为评估报告是否逾期送达不属于评估程序严重违法的情形，不足以导致撤销《评估报告》。
九、提出评估报告的异议期限
当事人、利害关系人无论对于评估报告的程序性还是实体性提出异议，都应当是在收到评估报告后五日内向人民法院提出，对于未在规定的期限内提出异议的人民法院不予受理。（2020）最高法执监101号案中，《房地产估价报告》作出时间为2018年11月9日，异议申请人签收该估价报告时间为同年11月14日，对估价报告的异议应当在同年11月19日前提出，但是该异议申请人直至2019年6月12日才提出，法院认为超出了异议期限，其异议申请依法应不予支持。
需要注意：《确定处置参考价的规定》是2018年9月1日起施行。该规定第三十五条规定，最高人民法院此前公布的司法解释及规范性文件与本规定不一致的，以本规定为准。所以《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第一款关于“当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出”的规定，不符合《确定处置参考价的规定》第二十二、二十三条规定，不应再适用十日的规定。
十、轮候查封人是否可以作为利害关系人对评估报告提出异议
根据《确定处置参考价的规定》第二十二条、二十三条的规定，当事人、利害关系人可以针对评估报告提出异议。当事人是指申请执行人和被执行人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定，有下列情形之一的，当事人以外的自然人、法人和非法人组织可以作为利害关系人提出执行行为异议，其中第（一）项规定，“认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的”。由此可知，轮候查封人属于利害关系人，可以提出执行行为异议。但（2020）最高法执复62号案中，最高院认为对评估报告提出异议的利害关系人是指执行法院在处置涉案标的过程中，与涉案标的存在所有权、共有权、租赁权等直接利害关系的人。处于轮候查封地位的另案债权人与该案已进行的评估拍卖执行行为不存在直接的利害关系。但我们认为，如果利害关系人能够举证证明评估价值影响了其实体权利的，是可以作为利害关系人对评估报告提出异议的。