法律咨询热线：0371-63434321
案情：
A与B系夫妻关系。2014年1月16日，某房地产开发有限公司（出卖人）与A（买受人）签订商品房买卖合同及补充协议,并办理商预告登记手续。合同约定:A向房地产公司购买一套商品房,房屋总价83万元,其中首付款25万元由A在合同签订当日支付，余款58万元由A向银行贷款支付,房地产公司为其贷款提供保证担保。补充协议约定因买受人逾期归还按揭贷款导致出卖人承担担保责任,出卖人在累计2个月为买受人代付借款本息后,有权解除合同并要求贷款银行依法处分抵押物。
中国建设银行股份有限公司某支行（简称建行某支行）、A与B、房地产公司共同签订借款抵押担保合同,房地产公司作为担保人对借款提供连带责任保证担保,A、B作为抵押人以涉案房产上述贷款提供抵押担保,建行某支行如期发放贷款。涉案房产已办理初始登记和商品房按揭抵押登记,交付A使用,但尚未转移登记至A名下。
3、2016年5月7日起,A、B未能按时偿还贷款,导致房地产公司被银行从担保账户扣划资金。
4、2017年6月,银行起诉A、B及房地产公司,请求判决A、B及房地产公司连带清偿全部借款及利息,并主张对涉案执行所得价款享有抵押优先受偿权。
5、2017年7月,该县人民法院作出a民事判决书，判决A、B偿还借款本息，银行对涉案房产折价拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权，房地产公司对上述债务承担连带清偿责任。
2017年11月,该县人民法院就房地产公司与A、B及第三人建行某支行商品房销售合同纠纷一案作出b民事判决书，判决解除房地产公司与A签订的涉案房屋的商品房买卖合同及补充协议。房地产公司据此提出书面异议,请求确认涉案房产归房地产公司所有,停止对涉案房产的执行并解除预查封。
法院审理：
法院认为,本案的审理关键在于确认房地产公司对涉案房屋主张的实体权利是否存在,以及该实体权利是否足以排除强制执行。一、房地产公司虽享有涉案房屋的所有权,但房地产公司已收取全部购房款，《商品房买卖合同》项下的利益已经全部实现,且在涉案房屋买卖合同解除后,房地产公司未予返还所收取的购房款或将所应返还的购房款交付执行，故对涉案房屋强制执行并不损害房地产公司的权益;二、涉案房屋已依法设立担保物权,建行某支行作为抵押权人对涉案房屋强制执行所得价款享有优先受偿权,房地产公司尚未履行a判决书确定的连带清偿责任,排除涉案房屋的强制执行,有损建行某支行的合法权益。房地产公司关于涉案房屋仅进行预抵押登记,建行某支行不享有优先受偿权的上诉理由与生效的法律文书相悖;三、补充协议关于“出卖人累计2个月为买受人代付借款本息后,有权解除本合同并要求贷款银行依法处分抵押物”的约定,涉案房屋亦应由建行某支行依法处分。综上所述，房地产公司虽然享有涉案房屋的所有权,但该权益尚不足以排除强制执行。
评析：
《民事诉讼法司法解释》第四百七十九条：在执行中,被执行人通过仲裁程序将人民法院查封、扣押、冻结的财产确权或者分割确权给案外人的,不影响人民法院执行程序的进行。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续,但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款：金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的,人民法院不予支持。