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案例索引：（2021）最高法民终1291号
本案焦点问题为：A是否对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。
根据《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，A对案涉房屋的权利能够排除强制执行，应当同时符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件。
首先，据一审法院审理查明，案涉房屋查封的时间系2017年10月12日，而泰来县地方税务局开具发票号码为00214131的《销售不动产统一发票》时间系2016年4月25日。即开具《发票》时间早于案涉房屋查封的时间，且该《发票》载明了当事人名称、不动产项目名称、不动产项目编号、楼牌号、面积、价款等商品房买卖合同的主要内容。虽A称其在购房时签订的《认购书》已丢失，但根据其一审提交的《销售不动产统一发票》、《补充协议》、《凤凰楼--补充认购书》、《情况说明》能够推出其与家美公司在购房时应当签订了相应的《认购书》，故应视为A满足“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的要件。其次，根据2021年5月7日泰来县不动产登记中心出具的查档证明及泰来镇建新社区出具的证明显示，A及同住人B、C2017年至今未有住宅产权交易登记信息（包括县城区和村镇），故A符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定。最后，根据案涉《转账凭证》、《收款收据》、《销售不动产统一发票》等证据能够证明A已支付全部购房款。因此，一审法院认定A作为商品房消费者购买案涉商品房的情形符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的全部构成要件并无不当，A对案涉房屋享有可以排除强制执行的民事权利。
（2021）最高法民终1024号
本院认为，本案为案外人执行异议之诉，主要争议焦点是A对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
《执行异议和复议规定》第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。
第一，关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已合法占有的问题。A的《入住通知单》显示：开具时间是2016年7月5日，物业公司出具的《枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》载明：A在物业公司办理入住手续、领取钥匙、首次缴纳物业费的时间均为2016年7月15日，入住时间在2016年1月4日人民法院查封之后。虽然A二审期间提供继隆物业公司2016年7月15日开具的补前半年期物业费、电梯费的《收款收据》，但该证据仍不足以证明A在人民法院查封前已实际占有了案涉房屋，故其不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项的规定。
第二，关于案涉房屋购房款的支付问题。A称其于2015年12月28日以现金方式给付B案涉房屋购房款。但《审计报告》显示：案涉房屋客户姓名A，交款日期为2015年9月30日；龙驿公司出具的交款人B（涂改为A）的《收款收据》显示的收款时间为2015年12月28日；龙驿公司0031号记账凭证中的账款日期为2015年12月21日，上述证据中的交款日期不一致，且A二审期间提供的《产权认购协议书》《施工结算以房抵账确认书》、苏彦华顶账房屋情况明细表、（2019）最高法民终1175号民事判决、0031号记账凭证时间的说明等证据亦不足以证明A已支付案涉房屋的购房款。另，A称案涉房屋系B欲将抵账房屋变现而转卖给她，而B系通过工程款抵顶房款获得案涉房屋，而案涉房屋又存在多轮抵顶，现有证据不足以证明B与其前手之间的抵账基础法律关系的真实性。故一审法院认定A提交的证据不足以证明其已支付案涉房屋购房款，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第三项和第二十九条第三项的规定，并无不当。
（2021）最高法民终1076号
本院认为，综合本案事实，A对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。
首先，A与B虽在人民法院查封案涉房屋之前签订案涉房屋《商品房买卖合同》，但双方在案涉房屋被查封前并不具有买卖房屋的真实意思表示，A的该主张不能成立。其一，根据B与C于2006年4月10日签订的《协议书》及2007年4月28日达成的《备忘录》，案涉房屋《商品房买卖合同》系为A借款资金提供的担保。其二，A与B在案涉房屋被查封之前并未形成以物抵债的合意。
其次，A主张已经支付案涉房屋的全部价款，但其提交的付款资金往来结算票据记载的交款事项为往来款、预收款、借款、暂借款等，与其关于上述结算票据记载款项均为向C提供借款的主张相矛盾，A提交的证据不足以证明以借款抵顶案涉房屋的全部价款或者已支付案涉房屋的全部价款。
最后，案涉房屋《商品房买卖合同》虽已办理联机备案登记，但该登记是一种行政管理措施，不产生物权变动或者优先受偿的法律效力。