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裁判要旨：
被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
基本案情：
2015年1月25日，第三人陈某国与河北其东房地产开发有限公司临港分公司签订商品房买卖合同，购买沧州市渤海新区中捷管理区翰林苑小区×号楼×单元×室的住宅楼一套，价款为196491元。
2018年4月9日，陈某国与刘某成签订房屋买卖合同，约定将陈某国所有的坐落在翰林苑小区×号楼×单元×室的住宅楼出售给刘某成，价款为370000元，于签订之日支付340000元，房屋过户手续办理完毕支付剩余30000元。合同签订后，刘某成于2018年4月9日通过银行转账支付给陈某国340000元，陈某国于当日为刘某成出具证明，并把商品房买卖合同、楼房钥匙等交付于刘某成。之后，刘某成将涉案房屋进行了简单装修并入住。2019年2月20日，刘某成就涉案房屋与沧州临港润捷供排水有限公司签订供用水合同，并缴纳水费。其他物业费是刘某成以陈某国的用户名交付的。刘某成在2019年4月16日向黄骅市人民法院起诉要求陈某国配合过户手续，后得知该房屋已被查封，不得已撤诉。2016年7月7日，李某峰与陈某国签订借款合同，陈某国向李某峰借款400000元，月利息为3%，借款期限为2016年7月至2017年7月，并约定将涉案房屋进行抵押。因涉案房产未办理房产证而未办理抵押登记。2019年3月14日，原告李某峰向黄骅市人民法院申请诉权保全，请求对陈某国、高某英所有的价值3000000元的财产予以保全，黄骅市人民法院作出（2019）冀0983执保180号之一民事裁定书，裁定查封陈某国名下的位于河北省沧州市渤海新区中捷管理区翰林苑×号楼×单元×室住宅楼一套，查封期间为三年。2019年7月2日，刘某成对（2019）冀0983执保180号之一民事裁定查封的执行标的提出执行异议，后法院听证审查，作出（2019）冀0983执异45号执行裁定书，裁定中止（2019）冀0983执保180号之一民事裁定的执行。
案件焦点：
本案中李某峰请求对涉案房屋进行查封的许可是否应得到支持。
法院释理：
河北省黄骅市人民法院经审理认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，在法院查封之前，被告人刘某成与第三人陈某国签订房屋买卖合同且支付了房屋价款，并提交水费、物业费票据、照片等证据证实被告刘某成已实际占有涉案房屋。对于房屋未办理过户登记的原因，被告刘某成称在购买房屋时，涉案房屋当时不能办理登记手续，当自己得知可以办理房屋登记后又一直联系不到陈某国，后起诉陈某国要求其配合过户手续。被告刘某成未怠于行使自己的权利，因此认定刘某成对未办理过户登记手续不存在过错。综上，人民法院对涉案房屋不得查封、扣押、冻结。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，虽然涉案房屋未办理物权登记，但刘某成对涉案房屋已实际占有，依法对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故应驳回原告的诉讼请求。河北省黄骅市人民法院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告李某峰的诉讼请求。
案件评析：
执行法律关系纷繁复杂，执行中各方合法权益受到侵害的情形在所难免，而执行异议之诉是执行救济的重要途径，既可以保障案外人的实体权利，完善司法救济制度，又可以维护各方主体的合法权益。执行异议之诉的案件类型有：（1）案外人基于所有权、用益物权、担保物权、合法占有权等提出的执行异议之诉；（2）申请执行人对执行标的的请求许可执行提出的执行异议之诉；（3）基于分配方案的异议提出的执行分配方案异议之诉。本案属于第二种类型，是申请人请求对涉案房屋进行查封许可提出的执行异议之诉。申请人要求对被执行人已出售给第三人的未过户房屋进行查封执行，法院能否执行的关键在于第三人是否存在过错。在司法实践中，也有观点认为：若严格按照不动产登记生效原则，涉案房屋未办理登记手续，房屋仍是被执行人的财产，法院的查封是合法的。这是依据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条的规定，只是没有考虑到该条的但书情形（《中华人民共和国民法典》第二百零八条、第二百零九条对不动产物权登记失效原则与此规定相同）。
在这里想和大家探讨的是对《物权法》第九条的理解与《查封规定》第十七条的适用。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。（《中华人民共和国民法典》第二百一十五条对此略有文字修改）根据上述法律规定可以看出，我国法律采用的是形式主义的物权变动模式，明确登记是物权变动的生效要件。所谓物权行为，是指以物权设立、转移、变更、废止为目的的法律行为，其核心内容包括债权合意，即债法上的合同和交付或登记的物权合意。债法合意是原因行为，物权合意是结果行为。物权法把原因行为和结果行为相结合，但二者又相互独立。如果债权合意无效或者被撤销，那么物权合意也会被撤销；相反如果债权合意有效，物权合意因程序等原因被撤销，权利人仍可要求对方当事人继续履行债权合意所设定的义务，履行物权合意。就房屋买卖合同而言，只要买卖双方主体适格、意思表示无瑕疵，该合同就是有效合同，双方均应以合同履行自己的义务，办理房屋过户登记的物权合意会产生物权变动的结果，产生公示公信的效力。在实际生活中，物权登记在很大程度上停留在行政管理层面，不具有强制性。现实中存在大量买房不过户的现象。那么在执行过程中，我们面对这一现象又当如何处理？本案中第三人与被执行人之间的债权合意是有效的，没有物权合意，如果依据法律的规定适用物权登记生效原则，那么对第三人的权益怎样权衡？本案适用的《查封规定》第十七条，是基于不动产登记生效原则从平衡利益的角度作出的变通性规定，其立法宗旨在于维护市场交易的稳定性、安全性，在理论上引入了过错原则，对无过错第三人的债权赋予物权性质予以优先保护，应将其理解为《物权法》第九条规定中的但书的情形，是我国立法者通过法律和司法解释对各方利益的权衡。